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中国未来需要多少房子?答案出乎意料。

今年春天,内地房地产市场再次进入一个小高潮。今年前五个月,12家住房企业的总销售额达到近1万亿元人民币,同比增长9.8%。此外,住房企业的积极性近年来没有下降。人们认为大陆房地产市场仍然需求量很大。

然而,内地一些金融评论员表示,未来对内地楼市的需求并不像预期的那样,内地楼市已经透支了未来一两年的需求。

以下是大陆金融评论员齐接君的《未来我们需要多少房子》“文章。

日前,上海一居房地产研究所发布了一份数据报告,统计了各个城市商品房的销售状况,这就是我们所说的房地产市场存量。

总体而言,截至4月底,100个监测城市新建商品住宅总存量为4.5亿平方米,环比增长0.5%,同比增长4.2%。

其中,一线城市新建商品住宅总存量为2876万平方米,比上个月增长2.8%,比上年增长34.6%。这表明,由于一线城市数量少、需求旺盛,其库存比上年大幅上升。二线城市的存量是一线城市的8倍,达到2.2亿平方米。然而,月环比和年环比都有所下降,分别比上个月下降0.6%和1.5%。这表明二线城市的住房需求仍然很高,二线城市的房地产市场仍然繁荣。

然而,三线和四线城市并不乐观,库存为2.0186亿平方米,环比增长1.4%,同比增长7.6%。

换句话说,三线和四线城市开始看到房地产市场销售疲软和库存快速上升。

如果我们看一下清仓,一、二、三、四号线新建商品住宅的清仓率分别为13.5、9.2和10.5个月。

一线城市和三、四线城市都存在了十几个月,这也印证了我们以前的判断,即一线城市,由于人口流入的控制,加上经济适用房的充足供应和限制竞争的住房,房地产市场稳定而衰退,而三、四线房地产市场由于棚户区的货币化已经停止,没有新增资本进入房地产市场而无法出售基本住房。

然后有人说,看一线城市比看三线和四线城市更危险。事实上,情况并非如此。一线城市放松了预售许可的控制,许多高价建筑进入市场,从而推高了库存。高端供应增加导致的库存增加,可能推高新建商业建筑的平均价格。

然而,三线和四线城市完全是由需求下降造成的。

因此,从价格上看,接下来的三四条线显然更危险。

事实上,三级和四级城市根本不应该增加。近年来的增长都是由货币化驱动的。直到2015年,三级和四级城市在10年内不会增加。这是因为2014年,该国棚户区货币化安置的比例仅为9%,但2015年和2016年分别快速上升至29.9%和48.5%。

2016年温室改革的货币化帮助地方政府消化了2.5亿平方米的房地产库存。

因此,如此大比例的货币化安置导致了三线和四线房地产市场的疯狂崛起,在一些地方甚至翻了一番。然而,货币化在2018年年中基本停止。2019年,棚户区总数仅为285万套,远远低于最初规划的450万套,甚至低于2018年的626万套。因此,这股恶魔之风显然已经停止了。将来,三线四线的房子肯定不会卖,新房也不会卖,二手房更难卖。

每个家庭都有许多公寓,没有人有多余的钱去洗碗。

报告还显示,福州、惠州、南京、景德镇、廊坊、韶关、北京、九江、徐州和厦门是库存增长最快的城市,其中北京、南京、福州和厦门是最早的热门房地产城市,应该引起人们的警惕。

而库存下降比较明显的地方,济南、郑州、合肥、东莞等地,这几个城市楼市需求还是很旺。然而,在库存下降明显的地方,济南、郑州、合肥、东莞等地,这些城市的房地产市场需求仍然非常强劲。

许多人总是听到专家说我们的城市化是房地产的驱动力。将来会有很多农民进城,房价会上涨吗?但真的是这样吗?城市化在未来会带来多少需求?最近,联讯证券也做了一项研究。他说,假设我们到2030年达到城市化世界历史上最高彩票奖70%的目标,即每年增加0.5%,每年将有1.84亿人进入城市,1000万至2000万人将被重新安置,这一规则正在逐渐减少。

换句话说,2019年可能有1900万人,但2030年只有1200万人,因此今年相应的住房需求为7.4亿平方米,未来将逐渐减少,11年共需要79亿平方米。

如果加上改善需求,总体计算得出结论,2016年是住房需求最大的一年,达到12.8亿平方米。从2019年开始,需求将仅减少约10亿平方米,并且在未来将逐渐减少。

然而,由于帐篷货币化和库存移除导致房地产热卖,2016-2018年住宅销售额超过11.2亿平方米,约占2019-2030年住宅总需求的9%。

换句话说,我们现在卖出了更多的房子。

甚至透支了未来一两年的需求。

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